Как продуманный выбор арендаторов формирует сообщество: опыт «Сити21»

Современные покупатели квартир при выборе жилья ориентируются не только на ключевые факторы — цену и локацию, но и на развитую инфраструктуру в шаговой доступности и то, насколько она отвечает их образу жизни. Горожанам важно, какие предприятия появятся на первых этажах дома: получится ли купить вкусный кофе по пути на работу, быстро пополнить запас продуктов в ближайшем супермаркете, снять наличные в банкомате по соседству или вовремя забрать покупки в пунктах выдачи заказов. Как правило, еще на этапе выбора квартиры будущие жители уже понимают, какие коммерческие объекты будут ими востребованы, а какие окажутся избыточными или даже лишними.

Мы в «Сити21» уверены: инфраструктура жилого комплекса — это не просто набор услуг, а важнейший инструмент создания соседского сообщества. Удачный пул арендаторов меняет восприятие пространства и делает его по-настоящему своим. Поэтому мы поддерживаем диалог с аудиторией на всех этапах реализации проекта и тщательно анализируем приоритеты своих покупателей, чтобы инфраструктура отвечала их реальным запросам.

Так, опрос жителей миниполиса «8 Кленов» в Красногорске выявил, что более 60% респондентов нуждаются в продуктовом магазине, аптеке и кафе. Высокий спрос отмечен также на банки (59%), стоматологии и химчистки (по 57%). В ЖК «Рафинад» в Химках запросы подтверждаются: 91% реальных покупателей назвали приоритетом продуктовый магазин, 71% — аптеку, 58% — банк. Для девелопера эти цифры — не просто статистика, а вполне конкретный план формирования коммерческой составляющей.

«Бизнес по-соседски»: от арендатора к партнеру

Все проекты «Сити21» реализуются в соответствии с концепцией «Миниполис», которая предусматривает создание в каждом жилом комплексе отдельного коммерческого помещения под соседский клуб. Клуб становится пространством, где жители могут не только проводить время, но и учиться, заниматься творчеством, спортом, развивать свои проекты.

Кроме того, концепция включает программу «Бизнес по-соседски», которая предоставляет жителям приоритетные условия для аренды коммерческих помещений под их проекты. Это позволяет местным предпринимателям развивать свое дело, монетизировать хобби или навыки, создавать новые рабочие места. Ключевое условие — проект должен соответствовать тематической направленности конкретного миниполиса и его семейным ценностям. «Сити21» строго следит за профилем арендаторов, исключая сомнительные с точки зрения ценностей проекты (алкомаркеты, игровые зоны, бары). Собственники социально-ориентированных бизнесов, к примеру таких, как спортивные и детские центры, в отдельных случаях могут рассчитывать на дополнительные преференции на время становления бизнеса. Таким образом, мы не просто сдаем помещения, но и помогаем бизнесам развиваться. Например, в период пандемии и после нее компании удалось сохранить всех арендаторов: на этот период были предоставлены льготные условия аренды.

Важная часть этого направления работы — выстраивание взаимодействия между резидентами коммерческой инфраструктуры. Компания «знакомит» арендаторов друг с другом: например, в продуктовом магазине может появиться реклама салона красоты,  и наоборот. 

Проектирование коммерческих пространств

В проектах «Сити21» 60% коммерческих помещений реализуются в продажу, 40% — сдаются в аренду. Стартовая площадь помещений — от 30 кв. м. Структура предложения выстроена с учетом запросов бизнеса: 

• 60% лотов — в диапазоне 40–50 кв. м, 
• 30% — 70–90 кв. м,
• 10% — 90–120 кв. м. 

Отдельно предусмотрены просторные форматы для крупных ретейлеров: например, в проекте «Серебрица» (Красногорск) в ОГТК под супермаркет отведено 400–1000 кв. м. В новом проекте «Аристов Берег» первый этаж наземного многоуровневого паркинга также запроектирован под продуктовый супермаркет площадью от 300 кв. м.

Все помещения оснащаются витринами с максимально возможной площадью остекления. Конфигурация коммерческих помещений — квадратная либо прямоугольная с соотношением сторон не более 1:2. В объектах от 100 кв. м дополнительно предусмотрены второй вход/выход и дебаркадеры для погрузки и разгрузки. Обеспечивается автономная приточно‑вытяжная вентиляция и кондиционирование, не зависимые от жилых помещений.

В закрытых дворах с приватными зонами отдыха входные группы нежилых помещений ориентированы на улицу. Это позволяет четко разграничить дворовые территории, предназначенные исключительно для жителей, и коммерческие потоки.

Примеры долгосрочного партнерства

Такой подход к организации коммерческой инфраструктуры принес свои плоды: среди арендаторов «Сити21» появились настоящие «старожилы» — компании, которые работают в наших проектах годами, а некоторые — свыше 10 лет. Часть из них остается в партнерстве с компанией, часть была продана вместе с помещениями новым собственникам — но во всех случаях бизнес продолжает успешно функционировать. Приведу лишь несколько из десятков примеров:

• ЖК «Самоцветы» (Люберцы): языковая школа работает с 2015 года, медицинский центр — с 2016-го, семейное кафе открылось в 2016 году, а затем арендатор выкупил помещение и продолжает развивать проект .
• Миниполис «Строгинский» (Москва): медицинский центр функционирует с 2012 года и выкуплен арендатором; фитнес-клуб — с 2015-го, также перешел в собственность. Ателье работает с 2010 года и остается доступным для жителей.
• ЖК «Рафинад» (Химки): медицинский центр работает с 2023 года.
• ЖК «Серебрица» (Красногорск): семейное кафе открылось в 2024 году.

Наш кейс подтверждает: когда бизнес становится частью сообщества, он работает десятилетиями. Жители получают стабильные сервисы, а предприниматели — лояльную аудиторию.

Позиция «Сити21» — формирование сообщества начинается с вдумчивого подбора арендодателей и создания пространства, где жители и бизнес взаимодействуют естественно. Важно не просто продавать квадратные метры, а создавать городскую среду, в которой приятно жить и интересно развиваться. Долгосрочное присутствие сервисов, поддержка локальных предпринимателей и постоянный диалог с жителями — это три кита, на которых держится коммерческое развитие жилых проектов после их сдачи в эксплуатацию.